İKÇÜ Hukuk Fakültesi Öğretim Üyeleri Kira Hukukunu Değerlendirdi

Muhabir: Zeynep Yaşar

Fotoğraf: Tuğçe Yetgin – Ahmoudou Mohamed

2023-2024 Eğitim Öğretim yılında ilk öğrencilerini alacak olan İzmir Kâtip Çelebi Üniversitesi (İKÇÜ) Hukuk Fakültesi’nden Dr. Öğr. Üyesi Cansu Atıcı Kabalak ve Dr. Öğr. Üyesi Simge Aksu Kayacan, kira uyuşmazlıkları ile ilgili en güncel hukuki gelişmeleri ve uygulamaları anlatarak konuya ilişkin değerlendirmelerde bulundu

Son dönemlerde kiracılar ile ev sahiplerini karşı karşıya getiren, taraflar arasında zaman zaman adli olaylara varan gerilimler yaşanmasına sebep olan ve toplumsal bir sorun halini alan kira uyuşmazlıklarının hukuki boyutu ve kira artışlarının yasal çerçevesi herkes tarafından merak ediliyor. Devlet tarafından kira artışlarına getirilen yüzde 25 üst sınırın yeni düzenlemeyle bir yıl daha uzatılması; üst sınırın hangi durumlarda geçersiz olacağı, uyuşmazlıklarda hukuki olarak atılması gereken adımlar, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye şartları, anlaşmazlıklarda arabuluculuk gibi konuları gündeme getirdi. İzmir Kâtip Çelebi Üniversitesi (İKÇÜ) Hukuk Fakültesinden Dr. Öğr. Üyesi Cansu Atıcı Kabalak ve Dr. Öğr. Üyesi Simge Aksu Kayacan, kira hukuku hakkında merak edilen konulara açıklık getirerek, önemli değerlendirmelerde bulundu. 

Kira Artışı Neye Göre Belirlenir? 

Önceden TÜFE ortalamasına göre belirlenen konut kira artış oranına, devlet tarafından getirilen %25 üst sınırın 01.07.2024 tarihine kadar 1 yıl daha uzatıldığını aktaran Dr. Öğr. Üyesi Simge Aksu Kayacan, TÜFE oranının %25’ten az hesaplanması halinde ise zam artış oranının TÜFE’ye göre belirleneceğini dile getirdi. 

Sözleşme Yenilemek Gerekli Mi?

Kira sözleşmelerinde belirtilen 1 yıllık sürenin bitiminde sözleşmenin kendiliğinden sona ermeyeceğini söyleyen Dr. Öğr. Üyesi Kayacan, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak bildirmesi kaydıyla yalnızca kiracının sözleşmeyi sona erdirme hakkının bulunduğunu, aksi takdirde yenilenmesine gerek kalmadan sözleşmenin bir yıl daha uzayacağını belirtti. 

5’inci Yıldan Sonra Kira Tespit Davası Açılabilir

Kira sözleşmesinin 5 yılı geçmesi halinde, kiralayanın kira bedelini tayin etmek için mahkemeye başvurabileceğini aktaran Dr. Öğr. Üyesi Kayacan, bu durumda kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3’üncü maddesi uyarınca, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceğini ve 1 yıl daha uzatılan %25 kira artış oranının bu durumda aşılabileceğini bildirdi. 

Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erdirilir? 

Kira sözleşmelerinin fesih yoluyla veya tahliye davası ile sona erdirilebildiğini aktaran Dr. Öğr Üyesi Kayacan, belirsiz süreli kira sözleşmesini fesih bildirimi yoluyla sona erdirme hakkının kanunen sadece kiracıya tanındığını, kiraya verenin ise sözleşmeyi fesih yoluyla ancak başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra sona erdirebileceğini kaydetti. 

Sözleşmeyi Tahliye Davası ile Sonlandırma Şartları Nelerdir?

Kira sözleşmesinin tahliye davası yoluyla sonlandırılmasının şartlarına değinen Dr. Öğr. Üyesi Kayacan, “kiraya veren kişinin veya akrabalarının konut veya iş yeri ihtiyacı, mülk sahibinin değişmesi durumunda yeni malikin veya yakınlarının konut veya iş yeri ihtiyacı, konutun veya iş yerinin imarı, onarımı, genişletilmesi veya yeniden inşası gibi nedenler kiraya verene tahliye hakkı veriyor. Öte yandan, kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi, kira bedelini ödememesi, kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması halinde de kiracı kaynaklı olarak, kiraya verene yine tahliye hakkı doğuyor” dedi. Dr. Öğr. Üyesi Kayacan ayrıca, ihtiyaca dayalı veya yeniden inşa ve imar amaçlı tahliyelerde, ‘yeniden kiralama yasağı’ uyarınca konut veya iş yerinin 3 yıl boyunca başkasına kiralanamayacağını vurguladı. 

Boş Verilen Tahliye Taahhütnamesine Dikkat

Dr. Öğr. Üyesi Cansu Atıcı Kabalak ise, kira bedeli artışlarının yüzde 25 ile sınırlandırılması ile birlikte, kira uyuşmazlıklarında ev sahibine kiracının tahliyesini talep etme hakkı veren ve son dönemlerde yaygın bir uygulama olarak gündeme gelen tahliye taahhütnamesi ile ilgili uyarılarda bulundu. Dr. Öğr. Üyesi Kabalak, “boş tarihli tahliye taahhütnamesi alan ev sahipleri, zam oranına ilişkin ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, taahhütnameye sonradan istedikleri tarihi atabiliyor. Bu gibi durumlarda tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması geçerlilik şartını etkilemeyecektir” dedi. Kiracının, düzenleme tarihinin farklı olduğunu ya da tahliye taahhüdünün kiraya verenle anlaşmalarından farklı bir şekilde doldurulduğunu iddia etmesi halinde ise ispat yükümlülüğünün kiracıda olduğunu hatırlatan Dr. Öğr. Üyesi Kabalak, kanunen kiracının tahliye emrine 7 gün içinde itiraz edebileceğini, eğer itiraz etmezse 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmekle yükümlü olduğunu dile getirdi. 

Yeni Arabuluculuk Düzenlemesi

Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıkları mahkemelere gitmeden barışçıl bir şekilde çözüme kavuşturmak amacıyla yapılan ve 1 Eylül tarihinde yürürlüğe girecek olan arabuluculukla ilgili yasal düzenleme hakkında bilgi veren Dr. Öğr. Üyesi Kabalak, “Düzenleme kapsamında arabulucu; kiraya veren ile kiracıyı bir araya getirecek, birbirlerini anlamalarını ve çözüm üretmelerini sağlamak için aralarındaki iletişimi kurup süreci yönetecektir. Her ne kadar tarafların arabuluculuğa başvurması uyuşmazlıklar bakımından dava şartı olarak öngörülmüş olsa da iradilik ilkesi gereğince, kiraya veren ve kiracı bu görüşmelerin sonunda anlaşma yoluna gitmek zorunda değildir. Anlaşma olmadığı takdirde taraflar dava açma yoluna da gidebilir” ifadelerini kullandı.